O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu elevar a taxa básica de juros, a Selic, de 11,25% para 12,25% ao ano, marcando uma alta de um ponto percentual. A decisão, tomada por unanimidade, também indicou a perspectiva de ajustes de mesma magnitude nas próximas duas reuniões, o que pode levar a Selic a 14,25% ao ano até o fim de março de 2025. Este é o maior patamar da taxa desde outubro de 2016.

Em comunicado, o colegiado destacou o compromisso com a convergência da inflação à meta, condicionando novos ajustes à dinâmica da inflação, especialmente em componentes sensíveis à atividade econômica e à política monetária. “A magnitude total do ciclo de aperto monetário será ditada pelo firme compromisso de convergência da inflação à meta e dependerá da evolução da dinâmica da inflação, em especial dos componentes mais sensíveis à atividade econômica e à política monetária”, afirmou o comunicado.

Impactos no mercado imobiliário

A alta da Selic acende um sinal de alerta para o mercado imobiliário. O setor, caracterizado por ciclos longos e capital intensivo, enfrenta desafios que podem comprometer a margem de empreendimentos e a geração de caixa. Segundo Ebran Theilacker, CEO da Versi, fintech especializada em crédito imobiliário, “a alta na taxa básica de juros afeta diretamente a margem dos empreendimentos e a geração de caixa. Além disso, o ambiente de Selic elevada dificulta o acesso a crédito imobiliário, tornando investimentos de menor risco, como a renda fixa, mais atrativos”.

Carlos Corsini, Head da WIT Real Estate, aponta que o aumento dos juros gera um efeito cascata no setor. “Os incorporadores dependem do financiamento imobiliário para realizar construções, e os compradores também. Logo, ela afeta diretamente a demanda e o custo de incorporação. O risco também tende a assustar investidores, que preferem juros mais altos no banco a participar de projetos em fase de desenvolvimento”, explica Corsini.

Desafios para o comprador

Com a Selic em alta, o financiamento imobiliário se torna menos acessível, impactando especialmente compradores de média renda. Este público, mais dependente de financiamento bancário tradicional, enfrenta o desafio de um mercado mais restritivo. “Deve crescer a necessidade de renda para o financiamento do imóvel, tornando o mercado endereçável mais restritivo. Assim, as incorporadoras correm o risco de não venderem os imóveis mesmo tendo demanda”, alerta Theilacker.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) reforça que os juros elevados restringem o acesso ao crédito, dificultam investimentos e aumentam as despesas financeiras de famílias e empresas. Em nota, a instituição classificou a decisão do Copom como mais um desafio significativo para a economia brasileira.

Oportunidades e planejamento de longo prazo

Apesar do cenário desafiador, alguns especialistas enxergam oportunidades. Matheus Kurtz, diretor de Vendas e Franquias da Auxiliadora Predial, acredita que este pode ser um bom momento para adquirir imóveis a preços mais acessíveis, apostando na renegociação de condições de financiamento em um futuro de queda de juros. “O mercado imobiliário, como em outros momentos de variação da Selic, segue uma dinâmica cíclica que premia o planejamento e a visão de longo prazo”, afirma Kurtz.

O setor, portanto, deve continuar a se adaptar à dinâmica imposta pelo aumento da Selic, buscando mitigar os efeitos negativos e aproveitar as oportunidades geradas por um mercado em constante evolução.

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Matéria: Papo Imobiliário

A alta taxa básica de juros segue como um dos maiores entraves para o setor imobiliário no Brasil, destacaram empresários e especialistas durante o Summit Imobiliário 2024, realizado em São Paulo no dia 28 de novembro. O evento reuniu representantes do mercado para discutir os desafios que o segmento enfrentará em 2025.

Rubens Menin, presidente do conselho de administração da MRV e do Banco Inter, além de sócio controlador da CNN Brasil, demonstrou otimismo em relação ao futuro, mas reconheceu que o cenário atual é desfavorável. 

“O cenário perfeito seria um com juros civilizados. O setor não quer juros real de 0%, mas na casa de 2% a 3%. Se a inflação está na casa dos 4%, o ideal no momento seria estar em 7%. Isso já faria o mercado de capitais reagir e os mecanismos de financiamento funcionarem”, afirmou.

Atualmente, a taxa Selic está em 11,25% ao ano. Os juros elevados tornam os financiamentos mais caros e preocupam, especialmente, os segmentos de imóveis voltados para média e alta renda.

“A maior preocupação do setor é principalmente nos imóveis voltados para média e alta renda. A habitação social, como o Minha Casa, Minha Vida, não entra neste debate uma vez que possui o juros em uma taxa fixa”, explicou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Alternativas de financiamento ganham destaque

Inês Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal, destacou que os fundos alternativos vêm ganhando espaço no mercado imobiliário devido à menor atratividade da poupança.

“Esse ano, o Minha Casa, Minha Vida está tendo um recorde histórico, passamos de R$ 100 milhões em recursos investidos. Apesar de ter um orçamento robusto, a poupança vem sendo pouco atraente para o financiamento, com menor captação, portanto procuramos fundos alternativos para compensar”, ressaltou.

Ela também pontuou que a alta taxa de juros contribui para essa mudança, tornando outros tipos de investimento mais vantajosos em relação à tradicional caderneta de poupança.

Mudanças nos meios de captação

Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), destacou a transformação no modelo de captação de recursos no setor imobiliário.

“O mercado tem sido suportado pela poupança e o FGTS nos últimos anos, e essa representatividade vem diminuindo. Por outro lado, outras formas de ‘fundings’ vêm assumindo esse lugar no crescimento do setor, o que é positivo”, afirmou.

No entanto, ele alertou que essa mudança também aumenta a influência das variações da Selic no crédito imobiliário.

“Essa mudança cria uma correlação maior com as variações na Selic, que irão interferir no crédito imobiliário”, concluiu Gamba.

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A Caixa Econômica Federal enfrenta uma fila de espera de R$20 bilhões em contratos pré-aprovados para o financiamento da casa própria, mas apenas R$3 bilhões estão disponíveis para distribuir dessa fonte de recursos. Para garantir que os interessados possam manter as taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado, o banco está estendendo o prazo de validade dos contratos pré-aprovados até fevereiro e março de 2025.

Em entrevista, Inês da Silva Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa, explicou: “A Caixa estabeleceu novos limites de financiamento. Como medida de proteção às pessoas (que têm contratos pré-aprovados), está dando prazo de validade maior para concretizar seus contratos. Não queremos derrubar as operações em curso.”

Reclamações sobre atrasos nos contratos de financiamento com taxa de juros de 12% do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) têm sido frequentes no mercado. A Caixa já quase esgotou a meta de contratações de R$70 bilhões desse recurso para o ano de 2024.

Mudanças nas Regras de Financiamento Imobiliário

A partir de novembro, a Caixa endureceu as regras de financiamento devido à alta demanda no mercado imobiliário e ao volume crescente de saques da poupança. A partir dessa alteração, o banco só financiará imóveis de até R$1,5 milhão através dos recursos do SBPE. Além disso, o valor de entrada exigido do comprador aumentou, e o financiamento será limitado a 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), contra 80% anteriormente. Já pelo Sistema Price, o banco financiará apenas 50% do valor do imóvel, contra 70% anteriormente. Outra medida importante é que agora o cliente poderá ter no máximo um financiamento ativo no banco público.

Essas mudanças foram anunciadas em outubro, com o objetivo de controlar a crescente demanda por imóveis no Brasil e a pressão sobre a poupança. Inês da Silva Magalhães também comentou que os R$20 bilhões em contratos pré-aprovados não garantem necessariamente a concretização dos financiamentos, já que é necessário avaliar a compatibilidade do imóvel com a garantia.

Buscando Alternativas de Financiamento

O vice-presidente de finanças da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, afirmou que existe uma percepção de que a Caixa deve encontrar soluções para esse problema, dado seu papel dominante no financiamento imobiliário, com quase 70% de participação no setor. Ele ressaltou que outros bancos enfrentam dificuldades semelhantes devido à limitação dos recursos da poupança.

Apesar da crise de funding, o banco vem apresentando resultados positivos. O saldo de poupança da Caixa cresceu 8,1% no último trimestre, totalizando R$381 bilhões, e o banco registrou um crescimento de 18% em captação de recursos no último ano, alcançando R$ 1,6 trilhão.

Para enfrentar essa escassez de recursos, a Caixa continua em busca de alternativas de captação. Uma das opções em discussão é a redução do depósito compulsório, que é a parte dos recursos que os bancos precisam recolher ao Banco Central. A Caixa defende uma redução de 5%, que, segundo a instituição, não teria impacto na inflação e traria efeitos imediatos. No entanto, essa medida depende da aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Além disso, o banco está avaliando a criação de papéis incentivados para atrair investidores institucionais, como fundos de pensão, para o financiamento habitacional.

Como ressaltou Inês da Silva Magalhães, “Não tem bala de prata. O SBPE e o FGTS são duas fontes de financiamento importantes, mas dão sinais de esgotamento. Mas temos que buscar outras alternativas para diversificar o funding.“

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