A alta taxa básica de juros segue como um dos maiores entraves para o setor imobiliário no Brasil, destacaram empresários e especialistas durante o Summit Imobiliário 2024, realizado em São Paulo no dia 28 de novembro. O evento reuniu representantes do mercado para discutir os desafios que o segmento enfrentará em 2025.

Rubens Menin, presidente do conselho de administração da MRV e do Banco Inter, além de sócio controlador da CNN Brasil, demonstrou otimismo em relação ao futuro, mas reconheceu que o cenário atual é desfavorável. 

“O cenário perfeito seria um com juros civilizados. O setor não quer juros real de 0%, mas na casa de 2% a 3%. Se a inflação está na casa dos 4%, o ideal no momento seria estar em 7%. Isso já faria o mercado de capitais reagir e os mecanismos de financiamento funcionarem”, afirmou.

Atualmente, a taxa Selic está em 11,25% ao ano. Os juros elevados tornam os financiamentos mais caros e preocupam, especialmente, os segmentos de imóveis voltados para média e alta renda.

“A maior preocupação do setor é principalmente nos imóveis voltados para média e alta renda. A habitação social, como o Minha Casa, Minha Vida, não entra neste debate uma vez que possui o juros em uma taxa fixa”, explicou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Alternativas de financiamento ganham destaque

Inês Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal, destacou que os fundos alternativos vêm ganhando espaço no mercado imobiliário devido à menor atratividade da poupança.

“Esse ano, o Minha Casa, Minha Vida está tendo um recorde histórico, passamos de R$ 100 milhões em recursos investidos. Apesar de ter um orçamento robusto, a poupança vem sendo pouco atraente para o financiamento, com menor captação, portanto procuramos fundos alternativos para compensar”, ressaltou.

Ela também pontuou que a alta taxa de juros contribui para essa mudança, tornando outros tipos de investimento mais vantajosos em relação à tradicional caderneta de poupança.

Mudanças nos meios de captação

Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), destacou a transformação no modelo de captação de recursos no setor imobiliário.

“O mercado tem sido suportado pela poupança e o FGTS nos últimos anos, e essa representatividade vem diminuindo. Por outro lado, outras formas de ‘fundings’ vêm assumindo esse lugar no crescimento do setor, o que é positivo”, afirmou.

No entanto, ele alertou que essa mudança também aumenta a influência das variações da Selic no crédito imobiliário.

“Essa mudança cria uma correlação maior com as variações na Selic, que irão interferir no crédito imobiliário”, concluiu Gamba.

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Matéria: Papo Imobiliário

A Caixa Econômica Federal enfrenta uma fila de espera de R$20 bilhões em contratos pré-aprovados para o financiamento da casa própria, mas apenas R$3 bilhões estão disponíveis para distribuir dessa fonte de recursos. Para garantir que os interessados possam manter as taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado, o banco está estendendo o prazo de validade dos contratos pré-aprovados até fevereiro e março de 2025.

Em entrevista, Inês da Silva Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa, explicou: “A Caixa estabeleceu novos limites de financiamento. Como medida de proteção às pessoas (que têm contratos pré-aprovados), está dando prazo de validade maior para concretizar seus contratos. Não queremos derrubar as operações em curso.”

Reclamações sobre atrasos nos contratos de financiamento com taxa de juros de 12% do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) têm sido frequentes no mercado. A Caixa já quase esgotou a meta de contratações de R$70 bilhões desse recurso para o ano de 2024.

Mudanças nas Regras de Financiamento Imobiliário

A partir de novembro, a Caixa endureceu as regras de financiamento devido à alta demanda no mercado imobiliário e ao volume crescente de saques da poupança. A partir dessa alteração, o banco só financiará imóveis de até R$1,5 milhão através dos recursos do SBPE. Além disso, o valor de entrada exigido do comprador aumentou, e o financiamento será limitado a 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), contra 80% anteriormente. Já pelo Sistema Price, o banco financiará apenas 50% do valor do imóvel, contra 70% anteriormente. Outra medida importante é que agora o cliente poderá ter no máximo um financiamento ativo no banco público.

Essas mudanças foram anunciadas em outubro, com o objetivo de controlar a crescente demanda por imóveis no Brasil e a pressão sobre a poupança. Inês da Silva Magalhães também comentou que os R$20 bilhões em contratos pré-aprovados não garantem necessariamente a concretização dos financiamentos, já que é necessário avaliar a compatibilidade do imóvel com a garantia.

Buscando Alternativas de Financiamento

O vice-presidente de finanças da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, afirmou que existe uma percepção de que a Caixa deve encontrar soluções para esse problema, dado seu papel dominante no financiamento imobiliário, com quase 70% de participação no setor. Ele ressaltou que outros bancos enfrentam dificuldades semelhantes devido à limitação dos recursos da poupança.

Apesar da crise de funding, o banco vem apresentando resultados positivos. O saldo de poupança da Caixa cresceu 8,1% no último trimestre, totalizando R$381 bilhões, e o banco registrou um crescimento de 18% em captação de recursos no último ano, alcançando R$ 1,6 trilhão.

Para enfrentar essa escassez de recursos, a Caixa continua em busca de alternativas de captação. Uma das opções em discussão é a redução do depósito compulsório, que é a parte dos recursos que os bancos precisam recolher ao Banco Central. A Caixa defende uma redução de 5%, que, segundo a instituição, não teria impacto na inflação e traria efeitos imediatos. No entanto, essa medida depende da aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Além disso, o banco está avaliando a criação de papéis incentivados para atrair investidores institucionais, como fundos de pensão, para o financiamento habitacional.

Como ressaltou Inês da Silva Magalhães, “Não tem bala de prata. O SBPE e o FGTS são duas fontes de financiamento importantes, mas dão sinais de esgotamento. Mas temos que buscar outras alternativas para diversificar o funding.“

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Matéria: Papo Imobiliário

O peso do aluguel: Brasil tem mais de 6 milhões de domicílios em déficit habitacional

O Brasil tem 6,2 milhões de domicílios em déficit habitacional, de acordo com um estudo da FJP, em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades. O número representa 8,3% do total de habitações ocupadas no país e simboliza um aumento de 4,2% em comparação a 2019. As residências rotuladas no déficit habitacional são aquelas com um certo nível de precariedade, lares em que há coabitação ou casas em que os moradores recebem até 3 salários e despendem mais de 30% da renda com aluguel.

Este último item é, aliás, o principal responsável pelo déficit no Brasil. Segundo o levantamento, 52,2% dos imóveis (3,2 milhões) classificados em déficit habitacional são por conta do ônus excessivo com o aluguel. Enquanto isso, a habitação precária é responsável por 27,1% (1,6 mi) e a coabitação possui os outros 20,8% (1,2 mi).

STJ decide que ITBI deve ser calculado com base no valor de compra dos imóveis

O STJ decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor da compra do imóvel, não no valor do IPTU como geralmente é feito pelas prefeituras. Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema: A base de cálculo correto para o recolhimento do tributo consiste no valor da transação do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo município. Se você adquiriu uma residência, um estabelecimento comercial ou uma propriedade rural nos últimos cinco anos, pode ter direito a recuperar o dinheiro adicional que desembolsou no ITBI.

Financiamento imobiliário cai 17% no primeiro trimestre

Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 12,9 bilhões em março de 2023, uma queda de 23,3% na comparação com fevereiro. Na comparação com março do ano passado, houve queda de 26,1%. No primeiro trimestre de 2024, o volume financiado foi de R$ 33 bilhões, com retração de 17,3% em relação a igual período de 2023. Os dados foram divulgados pela Abecip nesta quinta-feira, 25.

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Matéria: Blog O incorporador edição 187